Сбербанк расстается с «Городом столиц»

Сбербанк продаст оставшиеся у него площади в «Москва-Сити» до конца года. Эксперты считают, что Герман Греф выбрал удачный момент для осуществления плана — вряд ли Сбербанк получит прибыль, но вполне сможет вернуть свои средства

Сбербанк России намерен продать оставшиеся у него площади в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» до конца этого года. Эксперты считаю, что Герман Греф выбрал удачный момент для осуществления этого плана. Хотя вряд ли Сбербанк получит прибыль, но он вполне сможет вернуть свои средства, заинтересовав нескольких инвесторов, которые захотят приобрести эти площади для последующей перепродажи.

О решении продать принадлежащие Сбербанку площади в столичном высотном комплексе заявил президент и председатель правления Сбербанка Герман Греф. Ранее примерно 20% площадей одной из башен, которую кредитная организация получили в «Москва-Сити», были уже проданы. «Надеемся до конца 2010 года закончить там продажу», — сказал Герман Греф.

Сбербанк получил площади в башне «Город столиц» комплекса «Москва-Сити» в результате реструктуризации долга «Капитал групп» на общую сумму более 400 млн долларов. Говоря о той недвижимости, которая осталась на балансе Сбербанка в результате неспособности заемщиков расплачиваться по кредитам, Греф удовлетворенно сказал: «Мы, слава Богу, устояли и не стали большими латифундистами. Хотя нам пришлось принять на свой баланс земельные участки, построенные здания — жилые, нежилые, но их не так много, как мы изначально предполагали».

Греф мог бы добавить, что банк не стал большим нефтевладельцем, так как, например, отошедшее банку в кризис 99% акций ЗАО «Дулисьма» и 35,3% в ООО «Таас-Юрях Нефтегазодобыча», которые им передали акционеры в счет долга в размере 630 млн долларов, оцениваются рынком в существенно меньшую сумму. То же самое относится к акциям промышленных предприятий и множеству других непрофильных активов, управление которыми явно находится вне зоны компетенции банковских специалистов.

«Будем все продавать. Надеюсь, что в этом году даже, может быть. Либо продадим, либо договоримся о продаже. Чем быстрее, тем лучше...», — сказал Греф. Решение избавиться от большинства непрофильных активов, которое Сбербанк намерен реализовать до конца года, положительно оценивается экспертами. Однако вопрос для банка заключается в том, сумеет ли он избежать потерь при осуществлении такой массовой распродажи. Тем более учитывая, что в таких вопросах не может быть спешки.

Впрочем, в ряду непрофильных активов площади в «Москва-Сити» стоят особняком, так как теоретически это одно из наиболее ликвидных кризисных приобретений Сбербанка.

Однако рынок только начинает прицениваться к «Москва-Сити». Например, компания «Н-Транс» больше года пытается найти покупателя на здание бизнес-центр «Северная башня», которую в комплексе построили одной из первых. Здание было вставлено на продажу за 260 миллионов долларов больше года назад. Но лишь в конце мая появилась информация, что оно может перейти в собственность компании «Фармстандарт», которая занимается производством лекарственных средств. Однако сделка еще далека от завершения и окончательная сумма договора неизвестна.

На повышение цены может сработать то, что на рынке коммерческой недвижимости сейчас наблюдается оживление, а у инвесторов появилась уверенность, что комплекс «Москва-Сити» будет достроен. Сейчас там уже функционирует, помимо «Северной башни», торгово-пешеходный мост «Багратион», бизнес-центр класса A «Башня 2000», «Башня на набережной», башня «Запад» и «Город столиц». А в скором времени откроется ТЦ Mall of Russia, будет введена Imperia Tower.

Как считает, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости подрос относительно тех цен, которые были в тот момент, когда активы в «Москва-Сити» перешли в собственность Сбербанка, поэтому сейчас они оцениваются несколько выше.

Отметим, что по примерным оценкам, стоимость реализации офисных площадей в «Москва-Сити» составляет в среднем 6-10 тысяч долларов за кв. метр, а ставки аренды колеблются от 550 до 900 долларов за кв. метр в год без НДС и эксплуатационных расходов. У Сбербанка в комплексе примерно 60 тысяч кв. метров.

По словам Ковалева, сейчас Сбербанк будет искать покупателей, и ему удастся найти таковых, так как на посткризисном рынке складывается хорошая ситуация для таких сделок, имеется и интерес к коммерческой недвижимости. А эти площади могли бы купить несколько инвесторов, которые их бы потом «усовершенствовали и довели до ума» для последующей перепродажи. При этом вряд ли удастся продать все площади сразу оптом. «На отстроенные помещения инвесторы найдутся, и проблем с ликвидностью таких площадей сейчас нет. Я бы разбил их на несколько лотов, но не доходил бы до розницы, так как ею все-таки должны заниматься другие структуры. И до конца года такие сделки осуществить вполне реально», — заявил BFM.ru эксперт.

Он отметил, что говорить о каких-то прибылях при продаже сейчас не приходится, но и о потерях «в любом случае речь не идет». «Думаю, Сбербанку удастся вернуть свои средства. И даже их возврат является большим успехом, как он стал бы в аналогичном случае достижением для любой банковской структуры, которая продает залоговые активы на посткризисном рынке», — заключил Константин Ковалев.

С тем, что момент для продажи идеальный, соглашается и директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. По ее словам проект «Город столиц» уже давно полностью построен и сдан: к сентябрю заканчивается и отделка апартаментов. А жилые апартаменты этого комплекса — единственное подобное предложение в уже построенных зданиях «Москва-Сити», причем по более чем конкурентной цене. При этом стоимость квадратного метра включает в себя уже полностью готовую отделку «под ключ»: натуральные отделочные материалы, итальянскую сантехнику, кухни, оборудованные техникой Miele и прочее.

«Речь идет об исключительном формате модного современного жилья в небоскребе с уникальными потребительскими характеристиками и работающей инфраструктурой. У нас в Сити уже открылись 2 ресторана, сервисные компании, турагентства. Скоро открывается большой фитнес, косметический салон и другие объекты. Учитывая, что около 60% апартаментов уже реализованы, а высокий спрос и ограниченное предложение продолжают оказывать давление на рынок и цены, план Сбербанка вполне реализуем», — заявила BFM.ru Ирина Рогачева, отметив, что стоимость квадратного метра в комплексе начинается от 240 тысяч рублей с учетом отделочных работ.

«При существующем хорошем спросе и высоких темпах продаж в «Городе столиц» говорить о потерях вряд ли стоит. Уже сегодня можно констатировать как факт повышение цен в среднем на 15–20% относительно прошлогодних», — заключила Ирина Рогачева.

«На наш взгляд, Сбербанк просто избавляется от непрофильного актива, а г-н Греф предпочитает оставаться банкиром, а не девелопером. И в настоящий момент появилась реальная возможность оптовой продажи объекта, в прошлом году это было нереально», — также считает директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.

Он отметил, что «Москва Сити» был и остается единственный в своем роде объектом. И недвижимость в нем — ликвидная, поэтому спрос на такой знаковый, единственный в своем роде объект будет расти.

По данным риелтера, офисные площади сегодня предлагаются к продаже по 5-10 тыс. долларов за кв. м и по 7-14 тыс. долларов за кв. м в апартаментной части. Причем, предложения близкие к нижней границе диапазона цен достаточно быстро находят адекватный спрос, хотя ажиотажной распродажи площадей не наблюдается.