16+
Пятница, 24 мая 2024
  • BRENT $ 81.38 / ₽ 7345
  • RTS1204.89
18 декабря 2023, 17:30 Недвижимость

Юнна Эрвиц: «Сейчас и навсегда мы — девелопер небольших, штучных, уникальных проектов»

Лента новостей

Что такое артаменты и благодаря чему термин «эгоизм» может быть окрашен в позитивные тона? Об этом BFM.ru побеседовал с Юнной Эрвиц — управляющим партнером компании IQ Estate, являющейся девелопером премиального апарт-комплекса D'oro Mille

Фото: BFM.ru

Согласно риелторской статистике, в 2023 году больше половины сделок на элитном рынке столицы совершалось в проектах, находящихся на ранней стадии строительства. В частности, компания «Intermark Городская недвижимость» в своем недавнем исследовании (есть в распоряжении редакции) отмечает, что за год их доля относительно покупок в уже готовых или близких к завершению домах увеличилась на 31 процентный пункт — с 23% в 2022-м до 54% в 2023-м.

Причин тому несколько, говорят эксперты. Экономическая ситуация все же была чуть более спокойной, чем прошлогодняя, — это раз. Покупатели поверили, что элитным девелоперам под силу решить все проблемы с поставками материалов и оборудования, сохранив при этом высокое качество строительства и не нарушив заявленных сроков сдачи объектов, — это два. Ну и, конечно, три — выход в стадию активных продаж комплексов с крайне интересными концепциями, на которые просто невозможно не обратить внимания, а обратив — хотя бы не задуматься о покупке, если не сразу купить.

Как компания, долгие годы работавшая на рынке брокериджа, стала девелопером одного из самых ярких проектов сезона-2023? Почему в доме, имеющем северную московскую прописку, так много внимания уделено итальянским и испанским архитектурным мотивам? Что такое артаменты и благодаря чему термин «эгоизм» может быть окрашен в позитивные тона? Обо этом BFM.ru побеседовал с Юнной Эрвиц — управляющим партнером компании IQ Estate, являющейся девелопером премиального апарт-комплекса D'oro Mille.

Фото: IQ Estate
Юнна, IQ Estate всю дорогу, то есть лет 15, если не больше, занималась брокериджем, причем, насколько я знаю, как коммерческим, так и жилым. Откуда же вдруг взялся девелопмент, да еще сразу премиальный и, извините, с «замашками», о которых судачит весь рынок? Согласитесь, нетрадиционный для столичного рынка путь… Как вам вообще такая мысль в голову пришла?
Юнна Эрвиц: Это, наверное, один из моих любимых вопросов. Всему виной совокупность факторов. Безусловно, без личных амбиций это, наверное, было бы невозможно, но вместе с тем это опыт огромного числа сделок, прошедших через нашу компанию, который как-то сам собой привел нас в девелопмент. И еще, конечно, просто уникальное стечение обстоятельств. Дело в том, что на месте, где сейчас строится наш комплекс, находился офис IQ Estate. Мы дружили с владельцами этого небольшого объекта, где арендовали пространство. Теперь представьте: 45 соток практически в центре Москвы, а на них — двухэтажное здание бывшей овощебазы Дорогомиловского района. Ну уж так нерационально использовать такой кусок земли! Сам бог велел что-то там задумать. И вот однажды — знаете, тогда тоже было какое-то такое предновогоднее настроение… Ожидание чуда…
То есть замысел D'oro Mille почти новогодняя шутка?
Юнна Эрвиц: Ну, почти! Мы как раз отмечали праздник с владельцами здания, и я предложила сделать что-то прекрасное с этой землей. К тому же мы на тот момент уже обладали необходимой экспертизой для получения документации в Москве, а это, наверное, одно из самых сложных из всего, что существует в девелопменте. Вот так все и началось с идеи на месте бывшего офиса построить «город-сад». Почему сразу такого уровня? Так понятно же, что в девелопменте все или почти все определяет локация. Плюс площадка совсем небольшая, плюс у нас ограничения по высотности, плюс с этой стороны Дорогомиловского района лет 12 ничего не строилось вот все эти факторы в совокупности и определили формат объекта: небольшой, но с ярко выраженным вау-эффектом.
Ваш опыт брокерской работы как-то помог в определении концепции будущего проекта, в выборе архитектора, оформлении документов, организации строительного процесса?
Юнна Эрвиц: Безусловно: если бы не было компании IQ Estate и ее опыта, вряд ли бы мы пришли именно к такому проекту. Во-первых, опыт это насмотренность. Мы всегда занимались жильем, анализировали рынок и прекрасно понимали, какие объекты уже существуют, какие строятся, какие только планируются. Это заставляло задумываться — а чем будет уникален наш проект? С другой стороны, мы много работали с коммерческой недвижимостью: в каждом комплексе, понятное дело, есть нежилые помещения, которые используются под инфраструктуру. И мы, кстати, не раз разрабатывали для топ-девелоперов инфраструктурные концепции, поэтому и в отношении своего проекта отлично понимали, что где расположить, какие параметры и технологические особенности помещений надо с самого начала закладывать (начиная с высоты потолков и заканчивая мощностью электроэнергии, мокрыми точками, вентиляцией и так далее). Словом, не было бы такого брокера, как IQ Estate, не появилось бы у проекта D'oro Mille такого количества сильных сторон.
Фото: IQ Estate. В расположенном в лобби D’oro Mille камине угадываются архитектурные мотивы великого испанца — Антонио Гауди
А были какие-то опции или целые концепции, от которых вы отказывались?
Юнна Эрвиц: Да, конечно. Например, оказалось невероятно сложно выбрать архитектора, который, как и мы, прочувствует этот комплекс, будет испытывать к нему то, что принято называть «любовью на кончиках пальцев». Четыре архитектора, четыре команды работало изначально, две из них иностранные.
То есть вы объявляли конкурс?
Юнна Эрвиц: Да, у нас был конкурс. Предпроект нам делало бюро «Моспроект» со страшим Асадовым во главе. Это был самый первый вариант, благодаря которому мы определились с посадкой здания. С этой задачей «Моспроект» справился просто на отлично, на наш взгляд. Дальше пошли терзания с планировками и фасадом, который хотелось сделать уникальным. Несколько лет назад я была на конференции, где один из спикеров даже не доклад делал, а фактически читал лекцию о том, что мало просто строить нужно строить так, чтобы своими проектами украшать город и оставлять архитектурную память в веках. Меня это настолько сильно зацепило, что, когда мы получали разрешительную документацию на наш комплекс, я, кажется, только об этом и думала. Никого не хочу обидеть, но количество домов с очень похожей архитектурой зашкаливает. Мы едем по Москве и не всегда понимаем, в каком районе находимся, потому что... они все одинаковые! Мы же хотели стать неповторимыми. Сразу понимали, что это сложно, что это будет безумно дорого, но были готовы на дерзкий поступок чтобы первый же девелоперский проект нашей команды дал настоящий вау-эффект.
Да уж… Итальянские мотивы, испанские мотивы в заснеженной северной Москве откуда вдруг? Почему, скажем, не скандинавская архитектура? Тоже, наверное, могло получиться с вау-эффектом. Или голландцы нам дарят концепции уж куда эффектнее!
Юнна Эрвиц: В какой-то степени это был мой личный посыл я обожаю путешествовать по Италии, тяготею к итальянской архитектуре. Когда мы определились с посадкой здания, нарисовалась его форма она, скажем так, не самая простая, не самая обычная, не башня и не кубик. Соединить эту форму с элегантностью было непросто, и, кстати, одно из бюро, которое помогало нам в поисках архитектурной красоты, было голландским. Но их предложение… как бы это правильнее сказать — наверное, было чересчур модерновым, неприемлемым именно в этом месте. Еще раз хочу подчеркнуть: несмотря на желание создать что-то невероятно красивое, мы все-таки «зажаты» районом. Напротив нас стоит замечательный бизнес-центр, созданный архитектурным бюро «Спич», с белоснежным фасадом, и поставить прямо напротив что-то...
Зеленое?
Юнна Эрвиц: Ну да, вроде того я думаю, нам бы город просто не пропустил такую историю. А я сама, повторю, тяготею к средиземноморским архитектурным мотивам, обожаю Гауди поэтому и поставила архитекторам весьма сложную задачу: пожалуйста, создайте что-то белоснежно-арочное, простое и правильное, что будет притягивать внимание и через 50 лет, и через 100. Если уж совсем честно, мы внимательно смотрели на Дворец итальянской цивилизации в Риме, у нас c ним даже высота одинаковая 55 метров, хотя это и чистая случайность.
Фото: IQ Estate
Проект D'oro Mille получил в этом году множество премий, самая недавняя — премия Urban Awards в номинации «Новые форматы жилья». И правда, применительно к вашему комплексу используются не очень известные, не всем понятные, порой прямо-таки загадочные определения — концепция эгоизма, артаменты, «ноги к земле» и так далее. Это просто красивые слова или за ними стоит какое-то серьезное и столь же красивое содержание?
Юнна Эрвиц: Замечательный вопрос! Безусловно, во всем этом есть огромная наполненность, осмысленность. Мы не привыкли бросаться словами — зачем? Наш комплекс, когда он уже будет готов, конечно, сам о себе расскажет, а пока лишь отмечу, что мы с самого начала решили создать что-то по-настоящему стоящее. Вы не хуже меня знаете: в Москве взыскательный покупатель, он, с одной стороны, устал жить просто в «коробках», а с другой, ему уже мало внешней красоты он и начинку хочет соответствующую. Вот из этих размышлений и родился термин «артаменты». Мы его запатентовали, получили товарный знак, так что тут мы настоящие законодатели мод.
И что же это такое?
Юнна Эрвиц: Это наполненность проекта искусством от и до — и внешне, и внутренне. В частности, мы предполагаем разместить в комплексе галереи художников, установить скульптуры не только в лобби, но и в холлах на каждом этаже. Кстати, с концепцией двора D'oro Mille тоже получилась интересная история. Мы сразу выбрали одного из лучших в столице подрядчиков, который, мы уверены, тоже очень любит город, компанию Wowhouse. Они сделали какое-то фантастическое количество проектов для Москвы, в том числе не один парк. И для нас у них родилась концепция элегантного, плавного двора-сада, который дарит ощущение загородной резиденции в центре города, — своеобразный арт в ландшафте. Этот подход предполагает разноуровневость, благодаря чему на небольшом участке нам удалось разместить все и места для общения соседей друг с другом, и места для уединенного отдыха, такие закрытые зеленые террасы, и площадку для детей, чтобы они могли выпустить где-то свою энергию, и небольшую спортивную площадку, наличие которой современный мир считает обязательным.
Уже известны имена художников и скульпторов, которых вы предполагаете привлекать в проект?
Юнна Эрвиц: Да, безусловно. Мы не стали заключать контракт с какой-то одной конкретной галереей — решили, как и в брокеридже, работать по принципу open list. Нам помогают несколько искусствоведов, и мы просто подбираем то, что, как нам кажется, подходит нашему комплексу, выглядит в нем понятным и органичным. Есть «Город художников», по-настоящему благотворительный художественный проект, мы с ними сотрудничаем, сотрудничаем с галерей Надежды Винниченко и многими другими. Кстати, уже успели организовать на нашей площадке несколько выставок и планируем организовывать дальше как раз на выставках можно подробнее ознакомиться с концепцией «Жизнь как искусство».
Тогда не хочет ли сам D'oro Mille попробовать себя в качестве галериста?
Юнна Эрвиц: Почему нет, это отличная идея! Мы смотрим далеко вперед и тестируем разные форматы, необычные для традиционных девелоперов.
Фото: IQ Estate
Конечно, не меньше интригует ваш подход к эгоизму. Многие знакомы с теорией рационального эгоизма, с доктриной психологического эгоизма, много споров идет о том, что в целом эгоизм это скорее хорошо или скорее плохо. А в вашей концепции что такое эгоизм?
Юнна Эрвиц: Да, соглашусь: эгоизм штука спорная, множество мнений на этот счет. Мы искренне уверены, что здоровый эгоизм (то есть разумная любовь к себе) имеет полное право на существование: мы хотим позволить людям заглянуть внутрь себя, чтобы стать самими собой. А еще здоровый эгоизм это побег от рутины, от всего того, что отнимает массу времени. Поэтому мы наполнили наш комплекс огромным количеством сервисов, начиная с валет-паркинга. Мы, конечно, можем спуститься в паркинг и сами поставить машину, но зачем на это тратить время, правда? Вот, сколько-то минут вы уже сэкономили. Дальше консьерж-сервис в формате «24 на 7»: любые ваши вопросы, любые потребности будут закрыты и удовлетворены. У нас в комплексе начнут работать ресторан средиземноморской кухни и деликатесная лавка — вы можете себе позволить не готовить и наслаждаться изысканными блюдами в домашней обстановке, а при желании спуститься в ресторан и позавтракать или отобедать в ресторанной атмосфере. И так далее, и так далее. Все вокруг для того, чтобы человек сосредоточился на себе и своей жизни, на своих ощущениях и желаниях и не тратил время на рутину.
Звучит и правда заманчиво. Ну а pied-a-terre «ноги в земле» или «к земле» это что такое?
Юнна Эрвиц: Французским термином pied-a-terre принято обозначать недвижимость, которая не первая и не единственная, и она располагается не в том месте, где ты живешь постоянно. Жизнь в большом городе диктует свои правила, и, анализируя нашу целевую аудиторию и ее запросы, мы пришли к выводу, что немалая ее часть это люди, которые имеют загородные дома, приезжают в город либо по работе, либо, наоборот, на выходные и хотят иметь здесь не гостиничное, а свое собственное пространство — удобное, комфортное, где можно провести несколько часов или ночь перед возвращением домой, перед самолетом и так далее. Еще один вариант так называемые квартиры для пиджака, в частности для людей, живущих в регионах и приезжающих в Москву в командировки. Собственно, вот это и есть pied-a-terre жилье не постоянное, а для каких-то функций. Для России это новинка, никто так себя не позиционировал, насколько я знаю. А вот и Европе, и в Азии этот формат хорошо известен и пользуется огромной популярностью: чаще всего это какие-то небольшие красивые дома и непременно удобно расположенные в центре.
Конечно, эстетика важная составляющая любого комплекса. Но ведь людей, которые привыкли покупать недвижимость с калькулятором в руках, тоже немало. И не исключено, что рассказы про красоту, про эмоции, да еще с использованием новых незнакомых терминов, их даже пугают! Пусть не у всех, но у некоторых есть четкое убеждение, что чем затейливее позиционирование проекта, чем необычнее форматы, которые он предлагает, тем пристальнее надо смотреть на его экономику: не завеса ли вся эта красота для серьезных экономических просчетов…
Юнна Эрвиц: Да, про деньги мы тоже очень любим говорить — все-таки мы все по земле ходим, и хотелось бы тратить финансы разумно. Я не буду скрывать: D'oro Mille проект дорогой, один наш уникальный фасад уже лихо бьет по девелоперскому карману. Более того, вот вы правильно сказали а что внутри? А внутри, например, лучшая на сегодня инженерия это очень дорогая вещь. Особенно если учитывать, что привозить лучшую технику, лучшее оборудование сегодня непросто, благо имеются такие возможности. Так что себестоимость нашего квадратного метра — она на грани…
Мне хочется спросить разумного?
Юнна Эрвиц: Да, на грани добра и зла,я бы даже так сказала. И большинство крупных мастер-девелоперов, руководствуясь соображениями прибыльности проекта, никогда не пошли бы в такую историю. Но мы — молодая маленькая компания, мы, реализуя свой первый проект, можем себе позволить заработать меньше, но сделать такой продукт, который вызовет резонанс на рынке. Так мы заслужим внимание нашего покупателя, и в следующий наш проект люди пойдут с более легким сердцем, твердой походкой. А еще я, изучая конкурентную среду, обратила внимание, что многие девелоперы сегодня выходят на продажи с ценой практически готового продукта. То есть я вижу проекты премиум-класса, которые сразу задирают стоимостную планку так, что становится как-то неловко даже. Мне в этот момент каждый раз кажется: боже, так мы ж вообще почти даром отдаем, да!? На сегодняшний момент в нашем комплексе с учетом white box отделки мы можем предложить цену в 769 тысяч рублей за квадратный метр: это для такого уровня объекта не то чтобы ничтожно мало, но и не много.
А разлет метражей при этом какой?
Юнна Эрвиц: Средняя площадь у нас 70 квадратных метров, но есть и «пиджачные» 30-36-метровые студии. И сегодня мы даем инвестору тому, кто пойдет с нами в наш первый проект, — возможность заработать на правильном люфте, который всегда был в девелопменте, но сейчас почему-то плавно исчезает. За лояльность к нам мы готовы давать премию в виде невысокой цены на старте. Более того, до Нового года мы предлагаем при условии 30-процентного взноса беспроцентную рассрочку до конца строительства, то есть на два года, что делает вход в проект еще более привлекательным.
Дорогомиловский долгое время был районом, как будто закрытым для девелоперов мантией-невидимкой: они на него даже внимания не обращали. А потом здесь один за другим начали появляться новые высококлассные комплексы, и теперь Дорогомилово в числе лидеров и по объему премиального строительства, и по объему продаж. Я не буду спрашивать, почему при всем разнообразии выбора приходят именно к вам, но какие они те, кто выбирают вас?
Юнна Эрвиц: У нас 150 артаментов и шесть пентхаусов — по нынешним меркам мы можем назвать себя клубным домом. Все-таки, когда у вас всего 150 соседей, это по ощущениям несравнимо с атмосферой в доме на полторы, а то и две тысячи квартир. Небольшой формат — наша отличительная особенность, фактически родовая черта: весь комплекс с учетом подземного паркинга 19 тысяч квадратных метров, наземная его часть 16,5 тысячи. Поэтому наш покупатель — прежде всего человек, уставший жить в больших комплексах. Уют, компактность, приватность — это те тезисы, которые важнее всего для людей, стремящихся скрыться от суеты.
Но кого среди них все-таки больше тех, кто берет для себя, или инвесторов? Или теперь это почти неразличимые понятия?
Юнна Эрвиц: А вот тут интересно. Многие приходят и говорят: хотим инвестировать в ваш проект, устраивает цена, акция, рассрочка все супер. Потом они погружаются в нашу концепцию, в смысловое наполнение комплекса и говорят уже по-другому: нет, пожалуй, мы хотим тут жить, поэтому купим не только, скажем, для детей, но и для себя тоже. Когда продукт, который людьми поначалу воспринимается как сугубо инвестиционный, вдруг начинает выглядеть в их глазах куда более глубоким, начинает цеплять, начинает влюблять в себя это для нас прямо бальзам на душу. Значит, все не зря, все правильно!
И значит, вы не против пойти дальше? Вы готовы на какой-то следующий девелоперский эксперимент?
Юнна Эрвиц: Конечно! Мы на этом проекте отработали достаточно много девелоперских болей. Первая и едва ли не главная боль — это команда: сейчас команда D'oro Mille сообщество по-настоящему больших профессионалов, имея такой ресурс, просто преступление не пойти дальше. Мы уже рассматриваем несколько площадок для покупки. Какая концепция, какая идея, кем мы будем? Мы решили, что наш путь — путь самурая: пусть он будет сложным, но он того стоит. Мы девелопер небольших, штучных, уникальных проектов, расположенных в центре: в выборе локации, в архитектуре, во внутреннем наполнении — мы во всем сохраним этот подход. Сами понимаете, построить дом на полторы тысячи квартир, при этом придумать что-то уникальное, да еще и экономику проекта выдержать, практически невозможно. А вот в штучном девелопменте это реально. Вот так мы себя видим и надеемся, что сможем еще не раз удивить наш прекрасный город и его жителей.

Рекомендуем:

Фотоистории

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию