Московские девелоперы и их уроки истории

Как говорят девелоперы, работа в историческом центре Москвы — это всегда переосмысление старой территории в соответствии с реалиями нового времени и запросами города. Всегда необходимость найти особую тональность диалога с исторической застройкой. Всегда большие амбиции, большая цена и большая опасность попасться в одну из центровых ловушек

В отличие от многих городов, для которых исторический центр — не только понятие, но и вполне четко очерченная территория, Москва со своим никак не определится. Одни говорят, что название «исторический центр» вправе носить только часть города внутри Бульварного кольца. Другие настаивают на историческом центре плюс-минус в границах бывшего Камер-Коллежского вала (а это кольцо улиц, следующее за Садовым кольцом). Третьи возмущенно заявляют: подождите, а как же ВДНХ? Триумфальная арка на Кутузовском? Здание МГУ? А раскиданные по нынешним городским окраинам усадьбы? Разве все это не наша история?

В итоге умные головы, стремящиеся хоть как-то примирить спорщиков, предложили такую столичную градацию: историческое ядро (все, что внутри Бульварного кольца), исторический центр (как раз ограниченный Камер-Коллежским валом) и исторические территории (знаковые, но удаленные от городского центра места, имеющие особую культурно-историческую ценность).

Оставим пока в стороне ВДНХ с МГУ, поскольку нынешний цикл статей все-таки посвящен проблемам именно исторического центра, какими бы расплывчатыми ни были его географические очертания. Наверное, со стороны кажется, что в Москве любая площадка с центровым адресом — настоящий подарок. И девелоперы, невзирая ни на какие ограничения и обременения, без которых строительство в центре немыслимо, готовы устроить за нее настоящую драку с использованием административно-финансового оружия.

«Очевидно растет конкуренция компаний за интересные столичные участки. В перспективе девелоперы станут браться за сложные с точки зрения реставрации и реконструкции проекты, которые сегодня не рассматривают. В последние годы спрос все больше концентрируется вокруг исторического центра Москвы, ближе к Кремлю. В прошлом году 99% всех продаж элитной недвижимости пришлись на дома, расположенные в границах Садового кольца. Локаций, подходящих для строительства в центре мегаполиса, с каждым годом становится все меньше», — подтверждает GR-директор компании «Sminex-Интеко» Самира Левшина.

Впрочем, профессионалы признаются в существовании целого списка проблем, связанных с редевелопментом исторических территорий и работой с историческими зданиями. Причем список этот не только длинный, но и весьма разноплановый.

Например, как отмечает заместитель председателя ВЭБ.РФ Александр Тарабрин, любое присутствие в историческом центре — это всегда переосмысление локации в соответствии с новыми реалиями времени. «Здесь важен комплексный подход к развитию площадки и работа с теми задачами, которые есть у города. Где-то формируются рекреационные кластеры, где-то, напротив, локация может «ожить» за счет появления новых деловых и социально-культурных объектов», — подчеркивает эксперт.

Но, судя по словам управляющего партнера MR Group Марии Черняковой, элегантная и с виду легкая конструкция о «переосмыслении локации» требует от девелопера серьезного напряжения сил. Ведь найти нераскрытый потенциал в территории, предназначение, облик, саму атмосферу которой формировали годы (если не века) и поколения, — задача трудная. Еще труднее дать вторую жизнь локации, долгое время и не жившей вовсе, а таких, увы, немало даже в строительно активной Москве.

Мария Чернякова управляющий партнер MR Group «Работая в исторических районах, мы опирается на мировой опыт, адаптируя его к российской реальности. Один из самых успешных примеров — лондонский район Кингс Кросс, который появился на месте одноименного железнодорожного вокзала. Полузаброшенная территория в 27 гектаров в центральной части города превратилась в один из самых комфортных районов для жизни благодаря концепции, ориентированной на потребности современного человека. Идея, поиск новых смыслов, современные архитектурные решения и технологии строительства, внимание к потребностям горожан — ключевой набор элементов, который позволяет реализовать успешный проект внутри исторической застройки. Создавая проекты в центральной части Москвы, мы ищем нераскрытый потенциал локации, думаем над тем, какие форматы недвижимости, дополнительные сервисы и опции будут востребованы как резидентами района, так и теми, кто приезжает для работы, отдыха, развлечения или образования. Задача девелопера — собирать в каждой локации эти компоненты в необходимой пропорции».

Сейчас в логике Кингс Кросс в российской столице развивается, например, территория бывшего часового завода «Слава», которая, по определению Александра Тарабрина, «долгие годы была сегрегированным пустырем, выключенным из жизни города». Теперь же новый многофункциональный проект Slava главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов называет одним из новых символов района и его качественным «сердцем». Александр Тарабрин добавляет: «Входящее в состав проекта уникальное техническое сооружение — пешеходное общественное пространство над железнодорожными путями, которое объединит два разделенных железной дорогой района Москвы (Тверской и Беговой), по сути, являет собой новый формат пешеходной надземной улицы. Ее открытие, хочется верить, запустит целую череду таких проектов в стране».

Создание архитектурного облика проекта-новосела исторического центра — еще одна задача, у которой нет однозначного решения. Одни девелоперы считают, что новички должны, не выбиваясь из общего хора, гармонично сочетаться с сохранившейся исторической застройкой. Поэтому, анализируя концепцию проекта «Хамовники 12», генеральный директор компании Coldy Construction Константин Войнов вдумчиво говорит о дизайн-коде Хамовников, сталинских высотках и хорошо узнаваемой жителями города неоклассике, а Самира Левшина, описывая проект «Обыденский № 1», — об использовании присущих Остоженке масштабов, пропорций, деталей и архитектурных стилей и о появившемся благодаря этому ощущению, что «новый дом находился здесь всегда».

Но проект Red7 группы компаний «Основа» предлагает иной подход. Как только Москва не называла этот дом ярко-красного цвета — мощный, дерзкий, ошеломляющий, архитектурно-прогрессивный, невозможный в исторической атмосфере Красных Ворот, дом-вызов, дом-скандал, дом-неприемлемость… Конечно, до уровня споров по поводу лондонского «Огурца» (знаменитого ныне небоскреба, появившегося в 2004 году на Сент-Мэри-Экс — одной из старейших улиц лондонского Сити) московские страсти не накалились, да и задачи такой ни архитекторы, ни девелопер Red7 перед собой не ставили. Тем более что с окружающей исторической застройкой проект все-таки находится в диалоге, только чуть более резком, более контрастном.

Особая для любого девелопера, работающего в историческом центре, тема — объекты культурного наследия (об этом мы подробно говорили в прошлый раз). Вопрос, в каком случае девелоперу имеет смысл браться за ОКН и какие соображения могут его остановить, всегда был и, наверное, будет одним из самых непростых.

Самира Левшина GR-директор компании «Sminex-Интеко» «Сложные и многоступенчатые согласования при реставрации или приспособлении объектов культурного наследия — в числе основных трудностей при работе в историческом центре Москвы. Реконструкция ОКН — статусная история, и она всегда в среднем на 35% дороже строительства новых домов. Например, в нашей коллекции особняков «Ильинка 3/8» есть новые дома, а есть здания XIX века, составляющие ансамбль «Теплых торговых рядов». Так вот разница в себестоимости квадратного метра новых и исторических особняков — около 30%. Проекты приспособления объектов культурного наследия к современному использованию имеют низкую маржинальность, поэтому здесь для девелоперов конкурировать себестоимостью нет смысла. Выиграет тот, кто предложит лучший продукт с насыщенной внутренней инфраструктурой».

Тут, кстати, самое время ненадолго переключиться с девелоперов на архитекторов, а именно на рассказ главы архитектурного бюро MAD Architects Марии Николаевой о двух базовых сценариях, в которые обычно укладывается реставрация объектов недвижимости.

Мария Николаева глава архитектурного бюро MAD Architects «Первый соответствует регламентам Венецианской хартии и предполагает сохранение каждого исторического слоя вплоть до использования материалов, из которых здание возводилось изначально. Это сложный и дорогостоящий процесс, к которому, как правило, прибегают при работе со значимыми памятниками истории. Такой вариант чаще предназначен для зданий общественного назначения, государственных объектов и так далее. Второй и самый частый принцип, который возможен при реализации коммерческих проектов и создании девелоперского продукта, — это восстановление здания до исходного облика с частичной или (в редких случаях) полной заменой оригинальных материалов, конструктива etc. Яркий пример — использование бывших усадеб и дворцов под современные типы жилых и многофункциональных зданий. Если объект имеет охранный статус регионального или федерального значения, то он всегда предполагает целый ряд ограничений и требует привлечения узкопрофильных специалистов. Если таких ограничений нет, то все остается на совести конкретного девелопера, который занимается проектом. В любом случае правильный путь — это поиск решений, максимально соответствующих оригинальной задумке автора. Жилые объекты, которые выводят на рынок, почти всегда реставрируют по второй схеме, не следуя хартии, но стремясь максимально деликатно подойти к работе, сохранив все возможное. Для многих девелоперов велик соблазн построить новодел, который уничтожает историческую и культурную ценность здания. Это худший из возможных вариантов развития событий. Такое происходит нечасто, но когда случается, то вызывает цепную реакцию общественного резонанса».

Отреставрированные объекты — это всегда штучный продукт, работать с которым готов далеко не каждый девелопер и архитектор, продолжает эксперт. «Ответственный специалист сначала выяснит, действительно ли ему по плечу подобный кейс — ведь это вопрос репутации и личной ответственности. Порой для «бумажного» соответствия контексту создают номинальные копии старины. Только тщательная работа с чертежами и историческими документами, грамотный подбор материалов и нахождение баланса между прошлым и современностью позволяют создать действительно уместный проект. Необходимым уровнем экспертизы для работы с подобными кейсами обладают единицы», — считает Мария Николаева.

Наконец, как напоминает Константин Войнов, «локация — это, безусловно, важный, но далеко не единственный фактор, определяющий привлекательность площадки для девелопера. При выборе земельного участка учитывается и множество других нюансов, которые могут иметь более важное значение при проектировании и реализации проекта».

Константин Войнов генеральный директор компании Coldy Construction «В первую очередь это вид разрешенного использования земельного участка: какой тип недвижимости там можно построить. Во-вторых, стоимость земли и ТЭПы (технико-экономические показатели), что напрямую определяет возможную прибыль девелопера от реализации проекта. В-третьих, возможные обременения девелопера, в том числе необходимость сохранения и реставрации строений или фасадов зданий, расположенных на участке застройки. Все это не только накладывает определенные ограничения на проект и, как правило, усложняет стройку, но и в конечном счете увеличивает себестоимость строительства. Также девелопер обращает внимание и на особенности самого участка, его расположение по отношению к охранным зонам, близость к транспортным артериям (дорогам, тоннелям метро), на уровень грунтовых вод и состояние грунтов в целом и тому подобное. К примеру, расположение участка на первой линии набережной потребует особого внимания к устройству и гидроизоляции котлована. Помимо этого, учитывается также и конкурентное окружение, и востребованность того или иного вида недвижимости в данной локации».

Необходимо также учитывать, что строительство в историческом центре города, как правило, происходит на небольших участках, расположенных в плотной городской застройке. Поэтому здесь свои особенности и по технологии стройки. «К примеру, котлован (а его глубина составляет порядка 15 метров) клубного дома «Хамовники 12» выполнен по технологии «стена в грунте». Перед началом разработки котлована мы устроили монолитную стену по периметру участка застройки, а при выемке грунта устанавливаем металлическую распорную систему. Подобный метод позволяет предотвратить подвижки грунта и обеспечить безопасный процесс строительства. Также это позволяет отчасти оградить котлован дома от попадания сточных вод и сохранить пространство сухим для более качественного проведения работ в дальнейшем», — делится опытом эксперт.

Небольшие размеры участка застройки и расположение в центре также накладывают особенности на процесс логистики строительных материалов и техники. «Здесь важно, чтобы тайминги доставки были выстроены так, чтобы большегрузная техника (доставляющая бетон, вывозящая грунт и так далее) приезжала и уезжала со стройплощадки точно по графику, чтобы не создавать помеху движению транспорта и дискомфорт жителям», — предупреждает Константин Войнов.