ЦБ выступает против ипотечных схем застройщиков
Лента новостей
По мнению главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, схемы по примеру «ипотеки от застройщика» приводят к увеличению конечной стоимости квартиры для заемщика. Что думают участники рынка?
ЦБ будет бороться с рискованными схемами застройщиков, которыми они заманивают клиентов. В прошлом году застройщики и банки активно использовали совместные ипотечные программы — так называемая ипотека от застройщика, ставки по которым составляли менее 1%. По мнению ЦБ, подобные схемы связаны с завышением цен, и люди могут в результате оказаться с переоцененным жильем и в случае его продажи получат меньше денег, чем должны по кредиту банку.
С 1 января регулятор ограничил субсидированную ипотеку, напоминает Forbes: совместные ипотечные программы застройщиков и банков сохранились, но минимальные ставки по ним теперь не ниже 3%.
Однако девелоперы придумывают новые схемы. В частности, ПИК запустил краткосрочную программу с возвратом 15% от первоначального взноса по ипотеке более чем в 40 своих проектах в Москве при оплате картами Tinkoff и после регистрации сделки в Росреестре. В ПИК сообщили «Коммерсанту», что застройщик выплачивает кешбэк из своих средств, что дает покупателям возможность потратить кешбэк на досрочное погашение части ипотеки.
И накануне глава ЦБ Эльвира Набиуллина пригрозила ужесточением законодательства в ответ на нестандартные схемы с ипотекой:
Набиуллина также заявила, что опасается социальных проблем, которые могут породить и обычные ипотечные кредиты, но со сверхльготными условиями. Например, с низким первоначальным взносом. А первоначальный взнос — это показатель надежности заемщика. «Доля ипотечных кредитов с первичным взносом менее 20% уже достигла 69%, это очень много. Мы будем следить за этим», отметила глава ЦБ.
Обеспокоенность Банка России понятна, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:
Ирина Радченко президент Международной академии ипотеки и недвижимости «У застройщиков сейчас нет покупательского спроса по тем ценам, по которым они выставляют, и они придумывают различные схемы, как бы обмануть заемщика, делая вид, что это якобы выгодно, и люди слышат, что вот ипотека 0,1%, побежали все. А когда начинаешь считать, то выгоды-то никакой нет, ты будешь платить столько же, а может даже и больше, чем клиент, который купил по нормальной цене, незавышенной, но по ипотеке обычной, субсидированной — 8%. Есть хорошее жилье по нормальным ценам у нормального застройщика, оно и по нормальным ставкам улетит как горячие пирожки. А если есть какой-то неликвид, который нужно каким-то образом сбагрить, здесь как раз и начинаются всякие манипуляции. Я считаю, что Центробанк вовремя вмешивается, чтобы не допустить волны потом недовольных граждан, которые будут говорить, что ипотека — это ярмо, нас специально туда заманили, обманули».
Эксперт по недвижимости, риелтор Олег Бендриков иного мнения. Он несколько раз просчитал экономику таких кредитов и пришел к выводу, что на самом деле они выгодные для покупателя:
Олег Бендриков эксперт по недвижимости, риелтор «Ввиду того, что покупательная способность населения очень сильно упала, и у застройщиков стали очень сильно простаивать их новые квадратные метры, им нужно было придумывать какие-то маркетинговые ходы, а одним из основных были эти ставки — 0,1%, 1%, но при этом удорожание квартиры составляло до 35-40%. То есть, если квартира стоила 10 миллионов, то когда человек подписывал кредитный договор, уже фигурировала сумма в 13,5-14 миллионов. Но, при этом, если просчитать экономику и изучить выгодность этого предложения, по факту получалось выгоднее взять ипотеку под этот 0,1%, чем, например, брать стандартную ипотеку под 6% по семейной, например, программе. И эти ставки действовали до 31 декабря 2022 года. В конце прошлого года Центробанк говорил о том, что ему это не нравится, если по-русски говорить, по-простому, будет прикрывать эти программы. И с 1 января Центробанк дал распоряжение банкам, чтобы не кредитовать клиентов, если ставка 0,1-1%, а хотя бы чтобы она была минимум 3%. На сегодняшний день есть у нас ипотечные ставки с этими дисконтами, преференциями от застройщиков, достигающие 3%. Но при этом самое дорогое, что я увидел, удорожание квартиры происходит на 20%. То есть, к примеру, если при стоимости квартиры в 15 миллионов человек берет ипотеку на 30 лет под 7%, у него ежемесячный платеж получался 86 тысяч при первоначальном взносе 15%. При этом переплата составляла порядка, по-моему, 17 миллионов. Если человек берет такую же квартиру, но при этом квартира дорожает на 20%, то есть она начинает стоить 18 миллионов, и человек берет ее под 3%, соответственно ежемесячный платеж у человека составляет 62 тысячи рублей, и общая переплата составляет порядка 8-10 миллионов, то есть почти в два раза дешевле в совокупности. Чем это невыгодно для конечного покупателя, я пока не вижу. Изначально я был против этого всего, но потом, когда я несколько раз это все пересчитывал, я понял, что покупателю, если он там не собирается гасить эту ипотеку в первые два месяца, по итогу квартира выходит дешевле. С кешбэком мне не совсем понятна схема, потому что она какая-то такая мутноватая, ее сложно очень просчитать — какое будет удорожание, что будет и как».
По данным ЦБ, в прошлом году количество ипотек в России вернулось к 2019 году. Объем просроченных платежей снижается. В 2022 году в России было выдано более 1,3 млн ипотечных кредитов, что на 30% меньше показателей 2021 года. В 2022 году сумма ипотечного кредита в среднем составила 3,6 млн рублей против 3 млн в 2021 году.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
