16+
Понедельник, 26 февраля 2024
  • BRENT $ 81.22 / ₽ 7533
  • RTS1096.08
30 января 2023, 08:13 Недвижимость

Вторичный рынок: скидка умирает последней

Лента новостей

Скидочное предложение — один из самых распространенных способов приведения сделки в ценовое равновесие. В надежде на разумное снижение цены торговаться сегодня можно, а в ряде случаев даже нужно

Фото: Петр Ковалев/ТАСС

С весны 2022 года и по сей день одно из самых популярных слов в словаре покупателей и продавцов столичного жилья — «скидка». А куда деваться девелоперам в условиях растущих цен и падающего спроса?

По оценкам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой*, в массовом сегменте первичного рынка рост средневзвешенной цены составил в 2022 году 16,3% на квартиры и 8,2% на апартаменты (надо отметить, это еще весьма скромные показатели, у многих аналитиков ценовой плюс получился куда увесистее). «Резкий восходящий тренд отмечался во второй половине года. Тогда же застройщики начали активно внедрять скидочные предложения, которые компенсировали удорожание. Средний дисконт в этот период достигал 10-15%, а на отдельные проекты к концу года доходил до 35%», — делится подсчетами эксперт.

«С конца осени прошлого года декларируемая скидка доходила до 30%, а фактическая средняя скидка в 2022 году составляла 15%. Дисконт предлагали 90% застройщиков, и он сбалансировал спрос и предложение — устраивал и продавцов, и покупателей», — подчеркивает директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-недвижимость» Валерий Кочетков*.

И в высокобюджетных сегментах картина рисовалась пусть не по виду, но по содержанию весьма похожая. «Ввиду того, что продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако, в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты», — рассказывает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев*.

По его словам, на вторичном высокобюджетном рынке также фиксировались скидки, в некоторых случаях до 20-30%, обусловленные скорее корректировкой цен в переоцененных объектах или отъездом некоторых клиентов за рубеж. А как обстояли дела на вторичном рынке жилья массового спроса? Можно ли было здесь рассчитывать на скидки? Можно ли рассчитывать на них сейчас? И в каких случаях на понижении цены стоит прямо-таки настаивать, а в каких сразу выбросить эту затею из головы?

Прежде всего большинство профессионалов советуют покупателям губки особо не раскатывать — читай, быть скромнее в своих ожиданиях. «После объявления частичной мобилизации в конце сентября ходили слухи о грандиозных скидках, которые якобы стали давать продавцы на вторичном рынке, — 30%, 40%, а то и 50-60%. Так вот это был просто фейк», — настаивает директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.

Но такие вещи не проходят даром: покупатели с живыми деньгами эти новости очень хорошо запомнили и стали отчаянно торговаться. «Например, человек, имеющий на руках не более 8 млн рублей, звонил и предлагал за эту сумму купить квартиру, выставленную на продажу по цене 10,5 млн рублей. Конечно, обычно в таких случаях дисконт в процессе переговоров уменьшается до разумных пределов», — делится опытом эксперт.

По оценкам директора офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлии Дымовой, в среднем размер дисконта за 2022 год — 4-6%. На сегодняшний день в большинстве случаев цена объектов, которые выставляются на рынок, уже максимально приближена к рыночной. «То есть, как правило, объекты, которые выставляют сейчас, — их стоимость уже адекватно оценена, и собственники не предполагают делать скидку. Срок экспозиции объектов, выставленных по рыночной цене, в среднем составляет от двух недель до месяца», — отмечает эксперт.

А вот генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков думает, что упражнение по снижению цены до адекватного уровня выполнили еще далеко не все продавцы. Поэтому его совет таков: «Сегодня скидки можно просить, причем я думаю, что даже обязательно нужно это делать. Особенно по тем квартирам, которые не были проданы в декабре».

Константин Барсуков генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» «Суть вот в чем. В декабре было небольшое повышение активности, при этом на рынок были выставлены квартиры, скажем так, по реальным ценам и по завышенным. Реальные — те, по которым покупатели сегодня готовы покупать: для обычной квартиры с нормальной ликвидностью — это уровень минус 15-20% от января 2022 года. Соответственно, люди разбирали именно те квартиры, которые предлагались по реальным ценам, в итоге то, что не было куплено в декабре, в подавляющем своем большинстве это квартиры с завышенной ценой. И вот теперь приходит новый продавец на рынок и при оценке своей квартиры начинает ориентироваться на эти самые завышенные цены. Так что сегодня, можно сказать, рынок завышенных цен. Поэтому торговаться нужно обязательно. А вот насколько, зависит от реального завышения цены. Учитывая некоторые нюансы, я думаю, что средний торг сегодня будет лежать в диапазоне от 5% до 10%. Это будет где-то до середины февраля, потому что примерно тогда продавцы, которые не смогут продать квартиры по своим завышенным ценам, начнут их приводить в соответствие более реальным».

Если посмотреть на рынок «с высоты птичьего полета», скидки сейчас все-таки есть, но не такие уж большие, оценивает ситуацию Сергей Шлома. В экономклассе, например, достаточно снизить цену на 5-7% — и ваш объект купят.

Сергей Шлома директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-недвижимость» «В целом на массовом рынке установился средний дисконт 5-10%. Но важно понимать, от каких значений начинается торг, — исходная (или базовая) цена сегодня не такая, какой была в марте, на пике спроса в прошлом году, она все это время постепенно снижалась. Можно сказать, что чек сделки на вторичном рынке за 2022 год уменьшился на 20%. Но, учитывая, что за 2020-2021 годы стоимость вторичного жилья была чрезвычайно раздута (на 30%, а по некоторым объектам и на 40%), ничего страшного в ее сокращении нет. И в дальнейшем есть потенциал для снижения цен до разумных значений: это еще на 10-15%. Именно политика ценовых компромиссов поддерживает сегодня спрос на вторичное жилье».

По оценкам эксперта, на массовом рынке практически все покупатели сейчас ведут разговоры о скидках, и практически каждый может рассчитывать на дисконт. За редким исключением, если покупатель имеет дело с собственником-продавцом, который не понимает ситуацию и ни в коем случае не желает снижать цену. «Таких продавцов мы называем «ждунами»: их объекты будут продаваться вечно, потому что выбор большой, и покупатели игнорируют переоцененные квартиры. На падающем рынке важно быстро сориентироваться: в выигрыше может быть только тот продавец, который раньше реализовал свой объект. И сегодня большинство участников рынка это понимают», — отмечает эксперт.

Еще год назад торговаться было не принято, а сейчас торгуются, соглашается Юлия Дымова. Но тоже предупреждает: это вовсе не означает, что скидку обязательно дадут.

Юлия Дымова директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet «Конечно, многое зависит от мотивации продавца — готов он пойти на уступки или нет. Если он понимает, что ему нужно быстро продать объект и для него лично срок реализации уже подходит к концу, вероятнее всего, он сделает скидку. Также вероятность скидки есть, если продавец понимает, что у объекта есть качественные особенности, которые влияют на его ликвидность и снижают спрос (объекты с несогласуемой планировкой, первый/последний этаж, какие-то изъяны и так далее). На качественную ликвидность объекта также влияют локация, транспортная доступность, соседи».

Кстати, по ее наблюдениям, интересная ситуация сложилась с квартирами, которые находятся под залогом у банка. «Если раньше покупатели просили на них скидку, приводя как аргумент факт залога, то сейчас к таким объектам относятся спокойно и скидки на них, как правило, не требуют — они уходят по выставленной изначально цене», — говорит Юлия Дымова.

Можно сказать, что в принципе рынок стал более осознанным, отмечает Сергей Шлома. «Прежде часто приходилось иметь дело с консервативно настроенными продавцами и панически настроенными покупателями — то есть люди совершали какие-то действия, не всегда обоснованные фактами и логикой. Сейчас, по нашим наблюдениям, участники рынка недвижимости стали менее эмоциональными и более рациональными, всем ясна суть происходящего, для всех очевидно, что цены продолжат снижение», — подводит черту эксперт.

* Есть в распоряжении BFM.ru

Рекомендуем:

Фотоистории

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию