Столичный регион: сколько «весят» его новостройки и во что верят его девелоперы

Финансовый вес новостроечных квартир и апартаментов в Москве и Подмосковье теоретически позволяет девелоперам в ближайшей перспективе заработать триллионы рублей. А на практике каждая компания сегодня ищет для своего девелоперского бизнеса новые точки опоры

Эксперты премии Urban Awards подсчитали, как недвижимо-проектные «богатства» Московского региона распределены по классам и локациям и прикинули, сколько застройщики Москвы и Подмосковья теоретически могут заработать в перспективе двух-трех ближайших лет. Как подчеркнула генеральный директор премии Ольга Хасанова, в основу расчетов была положена официальная стоимость квартир и апартаментов (с учетом скидок), представленных в продаже на 15 января 2023 года.

Понятно, что самым финансово весомым оказался столичный центр и соседние с ЦАО районы: суммарная стоимость продающихся здесь квартир и апартаментов составила 807,74 млрд рублей (45,2% от общего показателя). Вторую строчку заняли другие столичные территории внутри МКАД (377,37 млрд рублей, 21,1%). При этом так называемые «протуберанцы» (районы Москвы, полностью или частично расположенные за МКАД) дают в общей финансовой структуре всего 4,4%.

Третье место поделили Новая Москва (201,32 млрд рублей, 11,3%) и другие локации Московской области (205,67 млрд рублей, 11,5%). Другие не потому, что исследование решило слегка обидно приравнять Новую Москву к Подмосковью, а потому, что среди самих подмосковных локаций отдельных подсчетов удостоились два городских округа, в которых совокупно экспонируется треть всей областной недвижимости — Ленинский (64,62 млрд рублей, 3,6%) и Одинцовский (50,95 млрд рублей, 2,9%).

А вот топ-5 московских районов, лидирующих по суммарной стоимости выставленных на продажу квартир и апартаментов, возглавляют Раменки (131,46 млрд рублей) и Даниловский (95,76 млрд рублей). Затем идут Хорошево-Мневники (72,26 млрд рублей) и Якиманка (65,25 млрд рублей). Замыкает пятерку Пресненский район с показателем 61,9 млрд рублей.

Если исходить из стоимости лотов, самым крупным слагаемым в сумме жилищных активов Московского региона является сектор массового жилья с показателем 48,2%. Недвижимость бизнес-класса в общей финансовой структуре предложения занимает 29,5%, 14,8% приходятся на премиальные комплексы, оставшиеся 5,5% — на элитные.

«Если события будут развиваться так, как сейчас, то можно предположить, что в течение сезона потенциал комфорт-класса будет реализован на 90%, бизнес-класса на 65-70%, премиум-класса — на 40%, элит-класса — на 20%», — делится соображениями Ольга Хасанова. И это будет более чем удачным результатом: статистики начала 2023 года пока нет, но судя по настроению игроков рынка, они предполагают, что снижение покупательского интереса к недвижимости, зафиксированное еще в последние месяцы прошлого года, продолжится. А значит, девелоперам придется искать серьезные точки опоры.

Чисто финансовые ходы, подманивающие покупателей, — предоставление привлекательных скидок, раздача «сладких» плюшек-бонусов-подарков, работа если не попавшей в опалу «ипотеки от застройщика», то каких-то других поддерживающих спрос механизмов, и все такое прочее — оно, конечно, да. Но для рынка, находящегося, по собственному определению его игроков, в стадии сдувания ценового пузыря, этого мало. На пресс-конференции в ТАСС, где состоялась презентация исследования Urban Awards, прозвучало несколько слов и словосочетаний, которые, судя по всему, должны стать в 2023 году ключевыми для девелоперского бизнеса.

Диверсификация — первое из них. Привычное, удобное, выгодное, несмотря ни на что, существование в сегменте городского жилищного строительства перестает быть таким уж удобным и гарантированно выгодным даже в Москве. Девелоперам приходится искать выходы на другие, как правило, плюс-минус смежные рынки. Сегмент индивидуального жилищного строительства, гостиничный сегмент, строительство корпоративного арендного жилья и общежитий для студентов, наращивание собственного производства с прицелом не только на свои проекты — это еще не полный список возможных вариантов.

Следующий поворот сюжета: отказ от дорогостоящих, высокотехнологичных, до конца понятных только продвинутым покупателям решений, которые обычно еще и связаны с труднодоступным сейчас европейским оборудованием, и переход на «фишки» попроще, подешевле, но поярче — так, чтобы каждый сходу оценил (и купил, само-собой). Выбор широк — различные цитаты из «кодекса» green-девелопмента, нестандартный подход к организации детских и спортивных площадок, выходящий за границы банального инфраструктурный набор жилого комплекса и многое другое. Идеально, когда такую «фишку» оценивают на стопроцентную «пятерку» (прежде всего, финансовую) все ключевые стейкхолдеры проекта — сам девелопер, покупатель и город.

Интересный намечающийся вариант — пересмотр квартирографии в связи с серьезным расширением круга заемщиков в рамках семейной ипотеки (которая теперь, в дополнение к прежним категориям льготников, доступна всем семьям с двумя несовершеннолетними детьми). По оценкам «Дом.РФ», принятые изменения дают возможность увеличить выдачи семейной ипотеки минимум на 30 тысяч кредитов в год. Посмотрим: не исключено, что девелоперы, чьи проекты находятся на начальной стадии и еще подлежат корректировкам, отреагируют на происходящее, сократят в своих новостройках число студий и однокомнатных квартир и, напротив, увеличат число двух-трехкомнатных.

Отделка, некогда едва ли не обязательная часть жилого предложения — слово, которое в прошлом году почти исчезло из девелоперского лексикона, а теперь вот возвращается. Особенно активно процесс идет в сегменте жилья массового спроса, где главным фактором была и остается цена: покупателей по-прежнему очень привлекает возможность, во-первых, сэкономить на отделке время и деньги (девелоперу она точно обойдется дешевле, чем ремонтнику-одиночке), а во-вторых, включить стоимость работ в ипотечный кредит. Так что в 2023 году — и снова здравствуйте!

Наконец, многие эксперты говорят, что, скорее всего, мы будем наблюдать пусть не массовую, но для рынка заметную игру девелоперов в «классы». «Элитчики», конечно, вряд ли стройными рядами отправятся штурмовать комфорт-класс (пробовали уже некоторые, зря, как оказалось). Но вот понижение планки с «бизнес плюс» до «бизнес минус» или «комфорт плюс» более чем возможно. А правильно ли — время покажет: тут можно как выиграть по-крупному, так и проиграть с разгромным счетом.