Вторичный рынок: возвращение из карантинного отпуска
Лента новостей
Госсубсидирование ипотечных ставок на этот сегмент жилой недвижимости не распространяется, при этом чувствует он себя не лучшим образом
Программа госсубсидирования ипотечных ставок под базовые 6,5%, которые в ряде банков превратились в 6,2%, 6,1% или даже 5,85%, снижение первоначального взноса с 20% до 15%, которое уже провели некоторые банки и которое вообще может быть закреплено законодательно, увеличение суммы кредита с 8 млн рублей до 12 млн рублей в столичных регионах и с 3 млн рублей до 6 млн рублей во всех остальных, всевозможные рассрочки от застройщиков и раздающиеся ими обещания частично, а то и полностью взять на себя ипотечные платежи — государство, банки и девелоперы всем миром спасают рынок новостроек, переживающий не самые легкие времена.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) настаивает на дальнейшем расширении мер поддержки. Как рассказывает телеграм-канал «Всем_строиться», предлагается, например, разрешить применять в рамках каждого ипотечного договора двойную ставку: на сумму до 12 млн рублей или до 6 млн рублей (в зависимости от региона) — льготную, субсидируемую государством, а на остальную сумму, если таковая потребуется — обычную, рыночную ставку, действующую в банке-кредиторе. А что касается первоначального взноса, то надо как можно быстрее принять закон про 15%, но для некоторых категорий снизить порог входа в кредит до 10%.
Из-за угла на все это с грустной улыбкой смотрит вторичный рынок, которому о программах поддержки хоть какого-то уровня приходится только мечтать. Справедливости ради надо отметить, что, скажем, программа «Сельская ипотека» к «вторичке» вполне благосклонна. На XVIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», которая состоялась в конце прошлого года, зампредседателя правления Россельхозбанка Денис Константинов особо подчеркивал одну из особенностей программы:
Но вот госсубсидирование ипотечных ставок на вторичный рынок не распространяется: так было несколько лет назад, когда программу запускали в первый раз, так это и сейчас. А между тем «вторичка» даже московская, тоже чувствует себя не лучшим образом.
Business FM уже приводила майские данные Росреестра, согласно которым продажи вторичного жилья в стране сократились за месяц в годовой динамике на 22%, а ипотеки было выдано на 26% меньше. Что касается Москвы, то по статистике столичного Росреестра, в мае на вторичном рынке зарегистрировано 3918 переходов прав на основании купли-продажи (мены) жилья — это на 25% меньше, чем в апреле, когда было 5916 регистраций. А сравнение с маем прошлого года, когда было оформлено 11 тысяч договоров, выглядит и вовсе плачевно: падение на 64%. Всего же с начала года зарегистрировано 43 204 перехода прав на вторичном рынке недвижимости, что на 29% меньше того же периода 2019 года, когда было оформлено 61 055 переходов прав. Так что в этот раз даже до показателей 2017 года «вторичка» не дотянула.
Однако со второй половины мая вторичный рынок начал подавать признаки жизни и возрождающейся активности: начали постепенно сниматься карантинные ограничения, сработал эффект усталости от самоизоляции, что немаловажно — открылись МФЦ, благодаря чему можно было завершить оставшиеся «подвешенными» сделки. В итоге риелторские агентства отрапортовали, что все пошло в рост — и число клиентских обращений, и число внесенных авансов, и даже число самих сделок.
При этом объем предложения в апреле-мае снизился — не обвально, но заметно. Портал irn.ru приводит слова директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, объясняющие, почему.
Что же касается цен на московскую «вторичку», то одни аналитики говорят, что они на плюс-минус 0,5% выросли, другие — что упали примерно на ту же величину. Выходит, в среднем цены так и колеблются около отметки 183 000 — 184 000 рублей за квадратный метр. Но на вторичном рынке крайне важны не только цены, но и готовность продавцов к торгу.
Как отмечает портал irn.ru, размер скидок ни в Москве, ни в Подмосковье за последний месяц не изменился и в настоящее время составляет примерно 5%. В Новой Москве дисконт в среднем сократился на 2% до тех же 3-5%. По мнению директора офиса продаж компании «Century 21 Римарком» в Троицке Анны Руденко, «это связано в том числе и с тем, что продавцы стали более ответственно подходить к первоначальной цене выхода объекта на рынок. Ну а те собственники, которые выдавали желаемое за действительное, быстро соглашались на корректировку цены ввиду отсутствия звонков».
Дальнейшее развитие событий на вторичном рынке обусловлено в первую очередь снижением ключевой ставки — по сути, это единственное, что сегмент вправе назвать для себя мерой господдержки. Как отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость», «снижение ключевого показателя ЦБ может еще больше простимулировать спрос на «вторичке» — вследствие этого на рынок выйдут ипотечники и консервативные инвесторы, которые откажутся от банковских депозитов из-за падения их доходности». «При таком развитии событий к середине июля число сделок во вторичном сегменте может восстановиться до 80% от того уровня, какой наблюдался перед введением карантинных мер», — говорят эксперты.
В компании предполагают, что именно благодаря активности ипотечных покупателей и консервативных инвесторов осенью на вторичном рынке может даже произойти прирост числа сделок относительно тех же месяцев 2019-го (если этому не помешает прогнозируемая вторая волна заболеваний или негативные изменения в сфере экономики).